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■ 馮曉暉

評(píng)述：

《牯牛嶺案件解決協(xié)議條款》亦稱“牯嶺十二條”，這一由中英兩國(guó)官員簽訂的協(xié)議，為廬山避暑地的租用奠定了法律基礎(chǔ)，此后，牯嶺開(kāi)發(fā)得以大規(guī)模地進(jìn)行下去。然而，一份租地約為何成為“案件”的解決條款？本篇講述的就是廬山牯嶺開(kāi)發(fā)的曲折歷程。

若要了解牯嶺的建設(shè)過(guò)程，首先要明確它的法律基礎(chǔ)。牯嶺不是租界，雖然它是由外國(guó)人先行開(kāi)發(fā)的，但主權(quán)仍屬于中國(guó)，與任何外國(guó)政府無(wú)關(guān)。在后來(lái)制定的民國(guó)法律中，江西廬山、河北北戴河、浙江莫干山與河南雞公山被稱為“避暑地”，是特定的允許外國(guó)人居住或購(gòu)置房產(chǎn)的一塊區(qū)域。

中英鴉片戰(zhàn)爭(zhēng)后，清政府不得不向英國(guó)開(kāi)放上海等五座城市，在城市中劃定范圍（租界），允許外國(guó)人在其內(nèi)居住、經(jīng)商。在此之前，除特殊的劃定區(qū)域（如澳門(mén)），外國(guó)人沒(méi)資格在中國(guó)購(gòu)買(mǎi)土地，修建房產(chǎn)。

1858年《中英天津條約》簽訂，清政府向英國(guó)開(kāi)放了內(nèi)陸城市鎮(zhèn)江、九江和漢口。1861年九江開(kāi)埠，清政府對(duì)外國(guó)人在中國(guó)旅行、居住的管轄極為嚴(yán)格，即使后來(lái)逐步放開(kāi)，外商僅可在租界之外的城區(qū)或特定的城市（如南京、蕪湖）租用土地修建住宅、貨棧，或開(kāi)設(shè)醫(yī)院、學(xué)校等。

有一個(gè)問(wèn)題是長(zhǎng)期以來(lái)無(wú)法解決的，就是外國(guó)人在城市之外的鄉(xiāng)村租用土地。這就好比現(xiàn)在的城鎮(zhèn)戶籍人口可以在城鎮(zhèn)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，但不允許到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地或農(nóng)民的自建房。清政府沒(méi)有明文禁止外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)鄉(xiāng)村土地，但禁止私下售賣(mài)與出租，這類(lèi)交易若經(jīng)過(guò)官府就會(huì)設(shè)置重重障礙。為了自己的官帽，沒(méi)有哪個(gè)中國(guó)官員會(huì)給外國(guó)人打開(kāi)方便之門(mén)，允許他們走出城區(qū)購(gòu)買(mǎi)土地。

在中國(guó)人口稠密區(qū)中，長(zhǎng)江中下游平原的夏季最為炎熱且潮濕，歐美人的體質(zhì)很難適應(yīng)當(dāng)?shù)氐奶鞖?，很多人因?yàn)椤盁岵　彼劳?，嬰幼兒在夏季的死亡率極高。九江開(kāi)埠后不久，居住在九江租界內(nèi)的外國(guó)商人、傳教士和官員們就看中了廬山的地理優(yōu)勢(shì)，這個(gè)清涼之地對(duì)他們有超乎尋常的吸引力。他們面對(duì)著近乎無(wú)解的土地租用難題，仍然百折不撓地嘗試獲得避暑之地。本地村民不愿將土地租給洋人，出售更是不可能的，這些外國(guó)人只能花費(fèi)巨資向寺院僧人租用廟產(chǎn)。寺廟有大片的土地，資產(chǎn)在住持的手上，但這類(lèi)出租都是違法的。

由于九江茶市的興起，一批俄商進(jìn)入九江。1885年，俄國(guó)傳教士開(kāi)始在九峰寺租地建房，此后又有美國(guó)新教教會(huì)、漢口圣公會(huì)、九江稅務(wù)司、九江外國(guó)人聯(lián)合會(huì)在九峰寺附近修建別墅。

九峰寺在馬尾水瀑布旁，位于廬山半山腰，今山北公路十公里處。該處環(huán)境雅致，夏季氣候涼爽，且有山路通往蓮花鎮(zhèn)。那個(gè)時(shí)代的外國(guó)人，還不敢想象在山上的牯牛嶺建屋避暑，那里還是荒涼一片，交通不便且無(wú)物資供應(yīng)，絕非可居之地。在九峰寺居住的外國(guó)人也很不滿意，他們花費(fèi)了巨大的成本修筑別墅，卻要受到寺廟的盤(pán)剝，租金極高，房屋也很難擴(kuò)建。但廬山的名聲卻傳播開(kāi)來(lái)，每年夏天都有各地的外國(guó)人前來(lái)避暑，使得面積有限的幾棟別墅擁擠不堪。

不久后，九峰寺的非法交易被鄉(xiāng)紳們舉報(bào)，因他們私售土地，未交契稅。長(zhǎng)期以來(lái)都“未曾”發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的九江官府迅速行動(dòng)起來(lái)，在住持“及時(shí)”逃跑后，抓捕了多個(gè)參與交易的小和尚、下人。外國(guó)人和九江縣衙打起了官司，誰(shuí)都知道官府也不敢強(qiáng)拆，但搞定這種事情特別麻煩。

1894年，九峰寺官司正在進(jìn)行時(shí)，富有冒險(xiǎn)精神的英國(guó)傳教士李德立提出了一個(gè)全新的構(gòu)想：既然個(gè)人買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房不穩(wěn)當(dāng)，為什么不能成立個(gè)房地產(chǎn)公司，弄來(lái)一大塊地，只要改變土地性質(zhì)就行了。李德立的膽略更大，提出不要在半山腰搞小打小鬧的，避暑就上山頂，在荒涼的山谷中開(kāi)辟避暑地，自己解決交通運(yùn)輸、物資供應(yīng)問(wèn)題，搞個(gè)大規(guī)模的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

當(dāng)年夏天，李德立帶著幾位漢口來(lái)的朋友爬上了廬山，確定了在長(zhǎng)沖一帶修建別墅村的計(jì)劃，得到了投資允諾。他開(kāi)始與九江縣衙、道臺(tái)交涉，按照一般的流程，他一定會(huì)陷入沒(méi)完沒(méi)了踢皮球之中。然而堪稱奇跡的是，幾個(gè)月后，他居然弄到了廬山長(zhǎng)沖谷一帶的地契。

李德立是如何做到這一步的，有很多說(shuō)法。他的回憶當(dāng)然是百折不撓的堅(jiān)韌精神所致，而別的文章中卻記載著他搞了一套典型的奸商拿地操作。拿到契約后的李德立開(kāi)始了牯嶺開(kāi)發(fā)，他收到了武漢方面的投資，開(kāi)始在山上燒磚建屋、開(kāi)山炸石，并首先修筑蓮花洞登山道，也就是現(xiàn)在的好漢坡。本地民眾由于各種原因紛紛反抗，他們有的向官府報(bào)案，有的阻止修路，甚至將山上的臨時(shí)住房、工棚燒毀，從而引發(fā)了中英交涉，英方堅(jiān)決要求賠償一切損失。賠償是可以談的，但房地產(chǎn)項(xiàng)目搞到這一步，基本上就涼了，牯嶺開(kāi)發(fā)才剛剛開(kāi)始，爛尾都談不上，李德立開(kāi)辦的房地產(chǎn)公司看似只有倒閉這一條路了。

沒(méi)想到，轉(zhuǎn)機(jī)突然來(lái)了。1894年7月爆發(fā)了中日戰(zhàn)爭(zhēng)，1895年年初清朝慘敗，面臨割地賠款的境地，李鴻章等人寄希望英美等國(guó)出面調(diào)停，故秘密諭令各地保護(hù)外國(guó)人，并極力避免產(chǎn)生事端。于是，李德立莫名其妙地發(fā)現(xiàn)，江西地方對(duì)他的態(tài)度突然大轉(zhuǎn)彎，各級(jí)官吏出面親切關(guān)懷，以解決投資方所遇到的各種問(wèn)題。背后的原因卻是清廷總理府來(lái)電，英國(guó)大使催促迅速處理。

由于之前在牯牛嶺上已發(fā)生事端，故該糾紛被稱為案件。1895年11月29日，廣饒景南行署九江道臺(tái)成順與英國(guó)駐九江代理領(lǐng)事赫伯特·F·伯納簽訂了《牯牛嶺案件解決協(xié)議條款》，協(xié)議確定了李德立租借長(zhǎng)沖一帶的地界范圍，每年交納租金十二千文，租期999年（英國(guó)規(guī)定租約不能過(guò)千年），中方則向李德立支付英洋4115元作為本地“暴徒”盜賣(mài)、損毀財(cái)物的賠償。

條款合計(jì)12條，故被稱為《牯嶺十二條》，它徹底掃清了牯嶺租界地的法律障礙，使中國(guó)近代第一個(gè)避暑地的開(kāi)發(fā)得以全面開(kāi)展。

李德立根據(jù)英文Cooling（清涼）的音譯，將牯牛嶺改名為牯嶺（Kuling）。牯嶺之名，從此名揚(yáng)世界，牯嶺的開(kāi)發(fā)成為中國(guó)近代旅游地產(chǎn)史上難以被超越的典范，李德立被譽(yù)為中國(guó)地產(chǎn)界的祖師爺。